Comment vendre un bien en copropriété ?

Acheter ou vendre un bien en copropriété ne s’improvise pas. Entre mentions obligatoires, documents à fournir et diagnostics à présenter, la transparence est la règle. L’acquéreur doit pouvoir s’engager en toute connaissance de cause, et le vendeur a l’obligation de lui transmettre une information complète et sincère. Pour comprendre la copropriété, ses règles et ses acteurs, retrouvez notre article dédié.

Dans l’annonce, les mentions obligatoires

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété, l’annonce doit préciser que le bien relève de ce statut, le nombre total de lots composant la copropriété, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel à la charge du vendeur correspondant aux dépenses courantes, pour les lots à usage d’habitation une indication sur le montant des dépenses théoriques issues du diagnostic de performance énergétique, ainsi que l’existence d’une procédure touchant le syndicat des copropriétaires en cas de difficultés rencontrées par la copropriété. Ces obligations dépendent du statut du bien et du rédacteur de l’annonce.

Promesse et acte de vente, les documents à remettre

Doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, le dossier de diagnostics techniques, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sauf si le vendeur n’a pas pu les obtenir auprès du syndic, le carnet d’entretien de l’immeuble, une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat dont le contenu est fixé par arrêté ministériel, les conclusions du diagnostic technique global s’il a été réalisé, ainsi que la fiche synthétique de la copropriété.

Les informations financières

Des informations financières doivent aussi être transmises : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette éventuelle envers les fournisseurs, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur, ainsi que les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat.

Certaines exceptions existent. Si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété, seuls les documents financiers sont remis. En cas de vente d’un lot annexe, les procès-verbaux d’assemblée, le carnet d’entretien et la notice d’information ne sont pas exigés.

Remise et preuve de remise des documents

Les documents peuvent être remis sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé, sous réserve de l’acceptation expresse de l’acquéreur. L’acquéreur atteste de la remise soit par sa simple signature dans l’acte contenant la promesse lorsqu’il s’agit d’un acte authentique, soit, pour un acte sous seing privé, dans un document qu’il signe et date de sa main.

Sanctions en cas de non remise

Lors de la promesse de vente, si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière ne sont pas remis au plus tard le jour de la signature, le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de leur communication à l’acquéreur. Lors de l’acte authentique, si les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et l’état global des impayés des charges ne sont pas joints au projet, le délai de réflexion de dix jours ne court qu’à partir du lendemain de leur communication.

Réalisation des diagnostics

Le dossier de diagnostics techniques est annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique.

État daté, contenu, coût et bonnes pratiques

Le syndic adresse au notaire chargé de recevoir l’acte un état daté. Ce document, établi par le syndic à la demande du notaire ou du copropriétaire vendeur, n’est imputable financièrement qu’au seul copropriétaire concerné. Il récapitule les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat pour le lot, notamment les provisions exigibles du budget prévisionnel, les provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, les charges impayées des exercices antérieurs, le bénéfice d’un emprunt ou le paiement de travaux par annuités, ainsi que les avances exigibles. Il indique les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur, en particulier les avances et les provisions portant sur des périodes postérieures rendues exigibles par la déchéance du terme. Il mentionne enfin les sommes susceptibles d’incomber au nouvel acquéreur, à savoir la reconstitution des avances même de manière approximative, les provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et celles relatives aux dépenses non comprises dans ce budget.

Les tarifs de ces prestations se négocient dans le contrat de syndic. Tout copropriétaire pouvant être concerné, il est utile de ne pas négliger ce point. Le montant de l’état daté est plafonné à 380 euros toutes taxes comprises par le décret du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020. Ce plafond vaut pour la mutation d’un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation et le syndic ne peut pas multiplier les facturations.

Pré état daté, pas d’existence légale ni réglementaire

La prestation dite pré état daté n’est prévue ni par la loi de 1965 ni par le contrat type de 2015. Seul l’état daté, prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et décrit par le décret du 17 mars 1967, est exigible. Une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 l’a confirmé. Si certains notaires demandent un pré état daté, les informations nécessaires peuvent être établies à partir des documents déjà enregistrés sur l’extranet de la copropriété et cette prestation ne peut pas être facturée.